一、住房租賃稅收優(yōu)惠政策
1.我公司是一家房屋租賃企業(yè)，最近關(guān)注到對(duì)住房租賃企業(yè)新出臺(tái)了增值稅減稅政策，請(qǐng)問(wèn)我公司能否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。
因此，如果你公司是向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的住房租賃企業(yè)，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租住房取得的租賃服務(wù)收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定適用相關(guān)增值稅減稅政策。
2.我公司是一家深圳的住房租賃企業(yè)，已在我市住建局備案。我公司從事保障性租賃住房出租業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)能夠享受什么增值稅優(yōu)惠政策？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用上述增值稅減稅政策。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)由市、縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。
因此，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租符合24號(hào)公告規(guī)定的保障性租賃住房取得的出租收入，可以按規(guī)定適用上述增值稅減稅政策。
3.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已向我市住建局進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告。我公司除了向個(gè)人出租住房，還面向部分企業(yè)租戶(hù)。請(qǐng)問(wèn)，我公司出租住房收入都可以減按1.5%征收率繳納增值稅嗎？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
因此，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租住房取得的收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定適用上述1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策；同時(shí)，你公司向單位出租住房取得的收入，不適用24號(hào)公告規(guī)定的增值稅減稅政策。上述單位，包括企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。
4.我公司是一家房屋租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。我公司除向個(gè)人出租住房外還出租商鋪。請(qǐng)問(wèn)，我公司的個(gè)人出租業(yè)務(wù)都可以減按1.5%征收率繳納增值稅嗎？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
因此，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租住房取得的收入，可以按規(guī)定選擇適用上述減征增值稅政策；同時(shí)，你公司向個(gè)人出租商鋪等非住房取得的收入，不適用24號(hào)公告規(guī)定的減按1.5%征收率計(jì)算繳納增值稅政策。
5.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。按照2021年第24號(hào)文件的規(guī)定，我公司向個(gè)人出租住房可以選擇1.5%簡(jiǎn)易計(jì)稅政策。請(qǐng)問(wèn)，我公司向個(gè)人出租住房，是否可以根據(jù)不同的個(gè)人承租對(duì)象，分別選擇適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?
答：不可以。按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
因此，你公司在適用24號(hào)公告規(guī)定的增值稅減稅政策時(shí)，應(yīng)以向個(gè)人出租住房的全部收入選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，不能區(qū)分不同承租對(duì)象或不同筆承租業(yè)務(wù)分別適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
6.我公司是一家住房租賃企業(yè)，為小規(guī)模納稅人并按月申報(bào)納稅，租戶(hù)都是個(gè)人，已向我市住建局進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告。預(yù)計(jì)2021年11月份向個(gè)人出租住房可以取得約10萬(wàn)元租金收入，2021年12月份可以取得約20萬(wàn)元租金收入，無(wú)其他收入。請(qǐng)問(wèn)，我公司能夠享受什么增值稅優(yōu)惠政策？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。
按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》（2021年第11號(hào)，以下稱(chēng)“11號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年4月1日至2022年12月31日，對(duì)月銷(xiāo)售額15萬(wàn)元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。
你公司為按月申報(bào)小規(guī)模納稅人，如果2021年11月銷(xiāo)售額（包括租金收入）未超過(guò)15萬(wàn)元，則可以按照11號(hào)公告的規(guī)定享受小規(guī)模納稅人免征增值稅政策；如果2021年12月銷(xiāo)售額超過(guò)15萬(wàn)元，不適用小規(guī)模納稅人免征增值稅政策，但你公司向個(gè)人出租住房取得的出租收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定選擇減按1.5%征收率計(jì)算繳納增值稅。
7.我公司是北京一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在北京市住建委備案。除北京本地外，我公司在天津也有部分住房出租業(yè)務(wù)。請(qǐng)問(wèn)，我公司出租位于天津的住房應(yīng)如何預(yù)繳增值稅?
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，納稅人應(yīng)按規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
因此，如果你公司的個(gè)人出租住房業(yè)務(wù)選擇適用24號(hào)公告規(guī)定的減按1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策，則在天津向個(gè)人出租住房取得的出租收入，也相應(yīng)按照1.5%預(yù)征率在天津預(yù)繳增值稅，將對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售額、1.5%的預(yù)征率等信息填入《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》對(duì)應(yīng)欄次，并向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
8.我公司是一家房屋租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。目前，我公司出租2016年4月30日前取得的房產(chǎn)，按規(guī)定可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅。請(qǐng)問(wèn)，住房租賃企業(yè)減按1.5%繳納增值稅政策出臺(tái)以后，我公司出租房產(chǎn)如何計(jì)算增值稅呢？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
因此，自2021年10月1日起，你公司出租房產(chǎn)，可以區(qū)分不同業(yè)務(wù)分別適用政策：一是你公司向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，且一經(jīng)選擇，無(wú)論向個(gè)人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均應(yīng)按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。二是你公司向單位出租2016年4月30日前取得住房，以及向單位和個(gè)人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以繼續(xù)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅，也可以適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
9.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。目前房屋出租業(yè)務(wù)均按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，且因前期投入大，目前仍有留抵稅額未抵完。我們關(guān)注到國(guó)家針對(duì)住房租賃企業(yè)新出臺(tái)了1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策。請(qǐng)問(wèn)，我公司可以繼續(xù)按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅嗎？
答：可以。按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
因此，你公司向個(gè)人出租住房，可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況自主選擇適用24號(hào)公告規(guī)定的簡(jiǎn)易計(jì)稅政策，或者繼續(xù)按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。需要說(shuō)明的是，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）規(guī)定，一般納稅人發(fā)生財(cái)政和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
10.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已向本市住建局進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告，如向個(gè)人出租住房時(shí)選擇適用了最新出臺(tái)的住房租賃企業(yè)增值稅減稅政策，應(yīng)當(dāng)開(kāi)具多少稅率或征收率的增值稅發(fā)票？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，并相應(yīng)開(kāi)具1.5%征收率的增值稅發(fā)票。
11.我公司是杭州一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已向本市住建局進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告，預(yù)計(jì)10月向個(gè)人出租住房取得的不含稅收入為50萬(wàn)元，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，應(yīng)當(dāng)如何辦理增值稅納稅申報(bào)？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定適用減按1.5%計(jì)算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)，在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”中“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”行“開(kāi)具其他發(fā)票”列填寫(xiě)銷(xiāo)售額為50萬(wàn)元和稅額為2.5萬(wàn)元（50萬(wàn)元×5%=2.5萬(wàn)元），同時(shí)將按銷(xiāo)售額的3.5%計(jì)算的應(yīng)納稅額減征額1.75萬(wàn)元，計(jì)入《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（一般納稅人適用）》“應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。
12.我公司是廣州一家住房租賃企業(yè)，登記為小規(guī)模納稅人并按月申報(bào)納稅，已在本市住建局備案，預(yù)計(jì)10月向個(gè)人出租住房取得的不含稅收入為 20萬(wàn)元，未開(kāi)具發(fā)票，應(yīng)當(dāng)如何辦理增值稅納稅申報(bào)？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定適用減按1.5%計(jì)算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月稅款所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)，將減按1.5%征收率征收增值稅的銷(xiāo)售額20萬(wàn)元，填寫(xiě)在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“應(yīng)征增值稅不含稅銷(xiāo)售額（5%征收率）”的“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”欄次；對(duì)應(yīng)減征的增值稅應(yīng)納稅額7000元（20萬(wàn)元×3.5%=7000元），填寫(xiě)在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“本期應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。
13.我公司是一家住房租賃企業(yè)，最近關(guān)注到新出臺(tái)了向個(gè)人出租住房的增值稅和房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)政策中“向個(gè)人出租住房”的“個(gè)人”包括個(gè)體工商戶(hù)嗎？
答：按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
上述規(guī)定中的“個(gè)人”包括個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人。
14.《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》實(shí)施后，請(qǐng)問(wèn)，出租房屋涉及的房產(chǎn)稅政策有什么變化？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）實(shí)施后，出租房屋涉及的房產(chǎn)稅政策主要有以下變化：
一是對(duì)單位（包含企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織，下同）向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，房產(chǎn)稅稅率由12%降至4%；二是延續(xù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（四）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)單位向個(gè)人出租住房，仍減按4%稅率征收房產(chǎn)稅，但不再限制用途、租金水平；三是對(duì)利用非居住存量土地或非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，在出租時(shí)比照適用上述房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，減按4%稅率征稅。
15.兩年前，我公司將購(gòu)買(mǎi)的一棟住房出租給一家住房租賃企業(yè)，該企業(yè)已向我市住建部門(mén)備案，經(jīng)營(yíng)租賃住房建筑面積3.2萬(wàn)平方米。請(qǐng)問(wèn)，《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）實(shí)施后，我公司應(yīng)繳房產(chǎn)稅會(huì)有什么變化？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按照房產(chǎn)租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。其中，住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬(wàn)平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)，可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。
按照上述規(guī)定，2021年10月1日前，你公司出租的住房，應(yīng)按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。2021年10月1日后，由于承租你公司住房的住房租賃企業(yè)屬于專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，你公司可按租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅。
16.我公司為增值稅小規(guī)模納稅人，自2019年1月1日起向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，按照財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，房產(chǎn)稅享受減半征收。《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）出臺(tái)后，我公司應(yīng)繳房產(chǎn)稅會(huì)有什么變化？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）規(guī)定，2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。同時(shí)，增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受上述優(yōu)惠政策。
按照上述規(guī)定，2021年10月1日起，你公司向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房房產(chǎn)稅可享受4%優(yōu)惠稅率。同時(shí)，2021年12月31日前，還可繼續(xù)享受房產(chǎn)稅減半征收優(yōu)惠，兩項(xiàng)優(yōu)惠政策可以疊加。也就是說(shuō)，你公司實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅相當(dāng)于租金收入的2%。
17.我公司在北京注冊(cè)，主要經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)并已向北京市住建委備案，公司出租房源為自持住房，總計(jì)200套，建筑面積2萬(wàn)平方米，我公司是否屬于專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬(wàn)平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)，可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。
你公司具體可向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)咨詢(xún)是否屬于專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。
18.我公司為增值稅一般納稅人，2021年將公司名下一棟住房出租給一家專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，年租金收入12萬(wàn)元（不含增值稅），請(qǐng)問(wèn)我公司該棟住房2021年的房產(chǎn)稅如何計(jì)算？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按照房產(chǎn)租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
按照上述規(guī)定，你公司出租住房，2021年1—9月取得的租金收入應(yīng)按12%稅率繳納房產(chǎn)稅，2021年10—12月的租金收入可減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。2021年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額具體如下：
1-9月應(yīng)納稅額=12萬(wàn)元×12%/12×9=10800元，10-12月應(yīng)納稅額=12萬(wàn)元×4%/12×3=1200元，全年應(yīng)納稅額=10800+1200=12000元。
19.我公司擬將閑置廠房改造后出租給員工居住，請(qǐng)問(wèn)，我公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅有何優(yōu)惠？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，利用非居住存量土地或非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用本公告第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
按照上述規(guī)定，你公司改造的閑置廠房如果屬于保障性租賃住房且取得了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，向員工出租涉及的房產(chǎn)稅可以減按4%征收。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)由市、縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。
20.我公司為增值稅一般納稅人，擬將閑置辦公用房改造為保障性租賃住房并出租給專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)，我公司出租住房在繳納房產(chǎn)稅時(shí)有何優(yōu)惠？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，利用非居住存量土地或非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用本公告第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
因此，你公司改造的閑置辦公用房如果屬于保障性租賃住房且取得了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租涉及的房產(chǎn)稅可以減按4%征收。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)由市、縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。
21.我公司2010年成立，主要經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)。按照財(cái)稅〔2008〕24號(hào)規(guī)定，我公司向個(gè)人出租的住房，一直按照4%繳納房產(chǎn)稅，《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）實(shí)施后，我公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅有什么變化？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。公告實(shí)施后，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（四）項(xiàng)規(guī)定（具體內(nèi)容為：對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅）同時(shí)廢止。
據(jù)此，你公司向個(gè)人出租住房，可仍按4%稅率繳納房產(chǎn)稅，但在進(jìn)行房產(chǎn)稅減免稅申報(bào)時(shí)應(yīng)按規(guī)定選擇相應(yīng)的減免稅代碼，具體為08011708。
22.我公司向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃公司出租住房，按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，可以享受4%房產(chǎn)稅優(yōu)惠稅率，請(qǐng)問(wèn)，我如何辦理房產(chǎn)稅減免稅申報(bào)？需要提供什么證明資料？
答：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)，并將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/span>
你公司應(yīng)在當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅征期內(nèi)通過(guò)電子稅務(wù)局、辦稅服務(wù)廳等渠道進(jìn)行減免稅申報(bào)，不需要提供證明資料，但需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/span>
二、增值稅政策
1.我是小規(guī)模納稅人，上季度銷(xiāo)售額超過(guò)45萬(wàn)元，按照規(guī)定繳納了增值稅。本季度銷(xiāo)售50萬(wàn)元，但上季度的業(yè)務(wù)在本季度發(fā)生銷(xiāo)售退回20萬(wàn)元，最終合計(jì)銷(xiāo)售30萬(wàn)元。上述業(yè)務(wù)均已開(kāi)具普通發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)在辦理本期增值稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何填報(bào)申報(bào)表？
答：按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》（2021年第5號(hào)）規(guī)定，小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，合計(jì)季度銷(xiāo)售額未超過(guò)45萬(wàn)元的，免征增值稅。您在本季度合計(jì)銷(xiāo)售額30萬(wàn)元，可以享受免征增值稅政策。按照《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》及其附列資料的填寫(xiě)說(shuō)明要求，應(yīng)將對(duì)應(yīng)免稅銷(xiāo)售額30萬(wàn)元填寫(xiě)在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》中的“免稅銷(xiāo)售額”相關(guān)欄次。
2.我公司員工丟失了一張鐵路車(chē)票。在這種情況下，用什么憑證抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？
答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（2019年第39號(hào)）規(guī)定，納稅人應(yīng)以注明旅客身份信息的鐵路車(chē)票、公路、水路等其他客票作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣依據(jù)。如果丟失票據(jù)，你需要從開(kāi)票方取得補(bǔ)辦票據(jù)，作為抵扣依據(jù)計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
三、出口退（免）稅備案
1.近期，我公司開(kāi)始從事防疫物資自營(yíng)出口業(yè)務(wù)，想要申請(qǐng)辦理出口退（免）稅備案。聽(tīng)說(shuō)最近國(guó)家出臺(tái)了新規(guī)定，對(duì)辦理備案時(shí)需要提交的資料進(jìn)行了精簡(jiǎn)。請(qǐng)問(wèn)，新規(guī)定出臺(tái)后，我公司申請(qǐng)辦理出口退（免）稅備案，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)部門(mén)提供哪些資料？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化整合出口退稅信息系統(tǒng)? 更好服務(wù)納稅人有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2021年第15號(hào)）規(guī)定，自公告施行之日起，納稅人辦理出口退（免）稅備案時(shí)，停止報(bào)送《對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者備案登記表》《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》《中華人民共和國(guó)海關(guān)報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記證書(shū)》。
根據(jù)上述規(guī)定，你公司申請(qǐng)辦理出口退（免）稅備案時(shí)，僅需向稅務(wù)部門(mén)報(bào)送《出口退（免）稅備案表》及其電子數(shù)據(jù)，不再另行提供《對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者備案登記表》《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》《中華人民共和國(guó)海關(guān)報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記證書(shū)》。
四、個(gè)人所得稅政策
1.我符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)便優(yōu)化部分納稅人個(gè)人所得稅預(yù)扣預(yù)繳方法的公告》（2020年第19號(hào)）規(guī)定的條件，從2021年1月起原單位按6萬(wàn)元扣除減除費(fèi)用，但是在2021年7月更換工作，到新單位后減除費(fèi)用如何扣除？是不再減除還是按每月5000元累計(jì)扣除？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)便優(yōu)化部分納稅人個(gè)人所得稅預(yù)扣預(yù)繳方法的公告》（2020年第19號(hào)）規(guī)定的新的預(yù)扣預(yù)繳方法，適用于上一完整納稅年度各月均在同一單位扣繳申報(bào)了工資薪金所得個(gè)人所得稅且全年工資薪金收入不超過(guò)6萬(wàn)元的居民個(gè)人。具體來(lái)說(shuō)需同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：1.上一納稅年度1—12月均在同一單位任職且預(yù)扣預(yù)繳申報(bào)了工資薪金所得個(gè)人所得稅；2.上一納稅年度1—12月的累計(jì)工資薪金收入（包括全年一次性獎(jiǎng)金等各類(lèi)工資薪金所得，且不扣減任何費(fèi)用及免稅收入）不超過(guò)6萬(wàn)元；3.本納稅年度自1月起，仍在該單位任職受雇并取得工資薪金所得。
您更換工作單位后，不再滿(mǎn)足上述第3個(gè)條件，即“同一單位”適用條件。新單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《個(gè)人所得稅扣繳申報(bào)管理辦法（試行》的規(guī)定，按照累計(jì)預(yù)扣法計(jì)算預(yù)扣稅款，并按月辦理扣繳申報(bào)。其中：累計(jì)減除費(fèi)用，按照5000元/月乘以納稅人當(dāng)年截至本月在本單位的任職受雇月份數(shù)計(jì)算。也就是說(shuō)，您2021年7月到新單位首次取得工資薪金所得，新單位辦理扣繳申報(bào)時(shí)，減除費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照5000元（5000元/月×1月）扣除。在原單位已經(jīng)扣繳的部分無(wú)需在預(yù)繳階段調(diào)整，您應(yīng)在年度匯算清繳時(shí)統(tǒng)一按照6萬(wàn)元/年的標(biāo)準(zhǔn)扣除基本減除費(fèi)用計(jì)算全年應(yīng)納稅額，與已預(yù)繳稅款進(jìn)行比較，多退少補(bǔ)。
另外，由于您換工作前已在原單位充分享受6萬(wàn)元/年減除費(fèi)用，為減輕您的辦稅負(fù)擔(dān)，我們建議您在新單位不再扣除減除費(fèi)用，以免匯算時(shí)再調(diào)增多扣除的費(fèi)用進(jìn)而補(bǔ)繳稅款。
2.我2020年全年在A單位工作并取得工資薪金總計(jì)4萬(wàn)元，A單位正常預(yù)扣預(yù)繳申報(bào)了個(gè)人所得稅。同時(shí)，我在B單位取得工資薪金收入總計(jì)3萬(wàn)元，也正常申報(bào)了個(gè)人所得稅。全年工資、薪金收入累計(jì)7萬(wàn)元。2021年，A單位及B單位在給我申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，是否均可以按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)便優(yōu)化部分納稅人個(gè)人所得稅預(yù)扣預(yù)繳方法的公告》（2020年第19號(hào)），適用直接減除6萬(wàn)元的政策？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)便優(yōu)化部分納稅人個(gè)人所得稅預(yù)扣預(yù)繳方法的公告》（2020年第19號(hào)）規(guī)定，新的預(yù)扣預(yù)繳方法適用于上一完整納稅年度各月均在同一單位扣繳申報(bào)了工資薪金所得個(gè)人所得稅且全年工資薪金收入不超過(guò)6萬(wàn)元的居民個(gè)人。具體來(lái)說(shuō)需同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：1.上一納稅年度1—12月均在同一單位任職且預(yù)扣預(yù)繳申報(bào)了工資薪金所得個(gè)人所得稅；2.上一納稅年度1—12月的累計(jì)工資薪金收入（包括全年一次性獎(jiǎng)金等各類(lèi)工資薪金所得，且不扣減任何費(fèi)用及免稅收入）不超過(guò)6萬(wàn)元；3.本納稅年度自1月起，仍在該單位任職受雇并取得工資薪金所得。
由于您符合上述條件，扣繳單位可按文件規(guī)定享受政策，自1月份起直接按照全年6萬(wàn)元計(jì)算扣除。但是，如果您在兩家單位同時(shí)享受19號(hào)文件規(guī)定的扣繳政策，即重復(fù)扣除6萬(wàn)元/年的減除費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致您須在匯算清繳時(shí)對(duì)多扣除的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，造成預(yù)繳環(huán)節(jié)不繳稅而匯算清繳時(shí)集中大額補(bǔ)稅的情形，不符合19號(hào)文件減輕納稅人辦稅負(fù)擔(dān)的目的。因此，我們建議，如果您有兩處任職受雇關(guān)系且均符合19號(hào)文件規(guī)定的條件，可選擇一處享受政策，另一處不再扣除減除費(fèi)用。
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